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恒大海花岛的39栋楼被勒令拆除，曾经的扶持项目为何成了违章建筑？既然违章，为什么建楼的时候没人出来制止？海花岛未来走向又是如何？我们未来买房，又需要注意哪些风险？

许家印刚发新年致辞“恒大永不放弃，要还清各方债务！”自从恒大陷入债务危机以来，股价暴雷房价大跌，资本追债项目停工，终于艰难地扛过了20年，新年伊始祸不单行，恒大海南填海造陆的39栋楼，43万平方米的楼盘又被划为违规建筑勒令拆除。那这些房子，真的没有价值，让拆就要拆吗？那为什么又有很多人反对拆除呢？首先我们了解一下海花岛的情况。

海花岛的房子有什么价值

恒大海花岛位于海南省儋州市，排浦港与洋浦港的海湾区域，是填海造陆项目，占地面积7.8平方公里，相当于在海上建造了北京天通苑，是中国填海造陆的第一大岛。海南省的定位便是打造“国际旅游岛”，海花岛的项目自然而然，被海南政府确立为“十二五”期间海南西部旅游一号工程。

和迪拜的棕榈岛一样，海花岛也经过了精心规划和设计，中间的1号岛设计成了海南省花——九重葛的形状，两侧的2号岛和3号岛设计成波浪的形状，象征着海南省，就是大海中的一朵九重葛。如此解读的话，迪拜人工岛就是海上的棕榈树了。

不同于棕榈岛的就是规划方面，海花岛上1号岛是整体的旅游中心，影城酒店，博物馆游乐园都在此集中建设，旁边的3号岛上建设高端别墅，2号岛则建设各种高层住宅项目，所以人们炒房最多投资的也就是在2号岛了，如果效益好，兴许王健林也会在1号岛上盖一座“城市的中心”吧。海花岛虽然建设在儋州市辖区内，但离市区将近50公里，打造为旅游项目那也必然是要从儋州市引流，难保日后海花岛会挤占大量儋州市的旅游资源。

但迪拜的棕榈岛不同，三座虽然已经有1.5座烂尾了但依旧不影响整体规划。棕榈岛上遍布建设着高端别墅，迪拜是在向全球引流来投资自己的房产，同时棕榈岛本身存在的目的，还是为了吸引更多的人来参观迪拜，整体上还是为了迪拜这座“房子”周围加装一个花园来使房子更有吸引力，海花岛相当于扩建了花园，提升游人的可参观性增加逗留时间，但海南可是比迪拜大的多了，自然游客的逗留时间延长必然会惠及海南诸多旅游胜地，原本的海南游可能是直接飞三亚，乐呵几天飞回内陆，此后则可以从三亚回来的时候，先途径海花岛再途径儋州海口，旅游业就是这样，多有客户存留就会多产生相应的价值。

可见海花岛项目用处还是比较大的，为什么如今出现了违规非拆不可呢？背后的原因又是什么呢？

恒大的文件

海花岛项目花费了恒大1600亿打造的，迪拜的棕榈岛也花费了890亿，不同的是，我们的人均住房面积和迪拜是有很大区别的。12月30日海南省儋州市综合行政执法局发布行政处罚决定书，指明海花岛2号岛的2-14-1地块39栋楼，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条：“建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设”的规定。勒令拆除并表示十天内完成，让我们吃到了新年以来第一个瓜。

此时我们会发现网上有三种声音，一种是看到了“违章”表示支持拆除，一种表示“中国人已经这么富有了吗？39栋楼说拆就拆？”其实被勒令拆除的39栋楼从地图上看，是在海花岛的东北角，并不涉及海花岛的其他区域建筑，并且可以明显感觉到这39栋楼在地图上格格不入，似乎是想要多卖楼盘“加装”出的一个小区。

之后恒大方面也发出了“致业主的一封信”表示要积极沟通妥善处理。恒大也没有透露自己是否决定要拆，或者是否要行政诉讼。网上的消息中支持拆除的人还是占大多数，确实环境保护是关乎每个人的，而资本家填海造陆只是为了饱腹私欲，如今需要拆除的39栋楼价值高达70多亿，不仅恒大钱没挣上还要倒贴几个亿的施工费项目费。

但实际上39栋楼想要在10天内拆除完成是很难做到的，唯一的方案就是爆破，但很难界定究竟保留会影响环境还是拆除会影响环境。

网上还有一部分声音是说“中国人这么有钱了吗？房子留给有贡献的人居住不好吗？”其实仔细阅读文件可以发现，首先点到的“保护环境”是要保护海花岛这个岛，而不是触及于浅海领域的生态破坏，不涉及周星驰《美人鱼》中类似的情景，毕竟填海造出的“陆”也不是法外之地。同时，恒大这39栋楼违章是“非法围填海”而不是我们常见的各种市区内违规建筑，私人违规盖楼，所以说这个项目从“地基”角度出发就是违章的，你可以理解为恒大多填了一片43万平方米的海。

此时也有很多人为恒大鸣不平：“早干嘛去了？为什么盖起来了又说违章呢？”那海花岛的未来究竟会如何发展呢？点赞关注，我们接着往下看！

海花岛走向

其实整个的违规并不是忽然发现的，最早在2017年8月国家海洋督察组，对海南开启了围填海专项督察工作，但早就在2013年海花岛就获得了海域使用权证书并且开始填海造陆，2015年完成填海后纳入城市规划，恒大拍到了土地使用权，并开始进行建设。2018年1月，督察组就向海南反馈情况，表示“海花岛旅游综合体项目涉及违法填海问题。”但恒大在17年年底便完成了1期工程并开始售卖房产，海南政府也在18年8月对此提出整改方案，要求依法处置违法违规填海的项目。

如今我们听到的消息，已经被资本拖了两年悬而未决的违规工程，很多人认为是许家印时代的遗物却要后人给他擦屁股。那如今发现违法违规，当初这个项目又是如何通过的呢？是海南忽然新出台法律了吗？

其实并非如此，海南曾经在2008年修正过《中华人民共和国海域使用管理法办法》第一十条中，将27公顷以下的围填海项目的审批权，下放到沿海的市县，不必报省人民政府审批，国家海洋局看了以后也要求海南政府纠正这项立法，到了2015年，海南省收回了沿海市县的围填海项目审批权。

7年之间必然通过了包含海花岛在内的很多审批项目，源头直指背后的操盘手——海南省委原常委，张琦。

张琦在海南深耕30多年，滥用公权谋私，巧立名目填海，原本需要填海造地的海花岛总面积在783公顷左右，这样的项目想要通过必然需要层层审批，捞不到钱先不说，还有可能最终被否决，于是张琦使用的办法，便是先用自己的公权立法，让自己“有法可依”将27公顷以下的填海权下放地方，这样一来审批的公文到自己就截止了。然后，将783公顷的海花岛划分为36个72公顷以下的项目并陆续通过，牟取私利。

整个项目张琦不仅违法违规，贪污腐败，还造成了填海区域大片的珊瑚礁和白扇贝被永久破坏，破坏了海南的生态环境。

所以整个项目的审批在一开始就是违规的，而且如果继续一层层深究，中间层层审批人员或许都在从中获利，给张琦出主意的人，想让张琦这样做的人或许也在侧面进行了某些推动。2020年12月张琦还是难逃法网判处终身监禁，所以整体的项目还是由于张琦的案子顺藤摸瓜不断深究，以案促改来实施的。所以对于海花岛这96栋楼，想必结局不会乐观，拆的概率还是很大的，一方面这些建筑从地基开始就涉及违章建筑，再怎么绿化改善也难通法理，就像你上班坐反了地铁只会离公司越来越远一样。

同时，用牺牲海洋生态来填海造陆的经济是得不偿失的。如此一来，“苦主”不仅是恒大了，还有很多恒大的业主他们将会得到怎样的补偿呢？我们未来买房，会不会和他们一样呢？

买房风险

其实海花岛的大部分别墅或者商品房，大部分都是提供外地人用来度假，或升值的。2018年9月海花岛交房后，真正入住的人很少，别墅区更是“鬼城”一般，入住的海花岛的人大多是岛内员工，以及少数“候鸟”一族，也即冬季来到海南度假的老年人。如今海花岛的房价已经突破了2万元，1期交房时海花岛的房价也仅在4000元左右。

那么儋州市的居民为什么不来海花岛买房呢？这就要问，当提及海南你会想到哪些城市呢？大多数人脱口而出的无非还是三亚和海口，毕竟儋州市的GDP仅有359亿元，人口有96万人，算下来相当于每人平均月薪3700元，儋州市区内的房价也仅在7300元左右，所以在儋州人眼里，海花岛或许不是富人区，也算得上的智商税区。

如今恒大针对业主也制定了两套方案，第一种是按照购房时的同期资金购买力，来退还收益给客户，另一种就是恒大的房产置换，将海花岛的房产资金折合成购房资金用于恒大的其他房子。有很多人一开始就是来炒房的，他们表示还是收回现金吧，至少跑赢通胀了，不然呢？再投几千万买恒大的启东威尼斯吗？

所以通过这件事我们也要明白，买房不论炒房还是自住，除了地段价格发展之外，“五证齐全”也尤为重要，当地产商有了《建设工程施工许可证《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》之后房管局才会颁发《商品房销售（预售）许可证》我们买到的房才是合法合规的，如今有不少人买了烂尾楼，虽然最后大多数人申诉成功了，但也消耗了自己不少时间精力，给自己找了很多麻烦。

好了，你觉得恒大这39栋楼最终可以保全下来吗？海花岛，会取代迪拜成为世界旅游中心吗？欢迎给腾飞留言讨论，喜欢本期文章记得留言关注我的频道，我的理工男腾飞，我们下期再见！